A méltányolható lakásigény

Többen is találkozhattatok a következő problémával a lakáscélú állami támogatás vagy a munkáltatói kölcsön kapcsán, ezért jó, ha tudjátok, megismeritek a szabályozók tartalmát.

A hozzánk forduló tagunk szembesült a „szoba – félszoba” problematikájával, amikor három szobás lakást kívánt vásárolni. A munkáltatói kölcsön igénylése során tájékoztatták róla, hogy az csak 1 + 2 félszoba, ezért kevesebb az igényelhető összeg… Kérdése az volt, hogy létezik-e még egyáltalán „félszoba”.

Lássuk mit is jelent a méltányolható lakásigény és mi a méltányolható lakásár:

A félszoba fogalma nem szűnt meg, azt egyértelműen szabályozza a 1993. évi LXXVIII. törvény, illetve jogszerűen utal vissza rá a 12/2001. (I. 31.) Korm. rendelet. és a 37/2012. (VIII. 31.) BM rendelet is.

A lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (továbbiakban: Tv.) értelmező rendelkezései között (91/A.§) 9. pontja szerint: „9. Félszoba az a lakóhelyiség, amelynek alapterülete 6 négyzetméternél nagyobb, de nem haladja meg a 12 négyzetmétert és megfelel a 8. b)-f) pontokban meghatározott követelményeknek.

Az utalt 8.b-f. pontok szerint: „8. Lakószoba az a lakóhelyiség, amelynek

  1. a) alapterülete a 12 négyzetmétert meghaladja;
  2. b) külső határoló fala legalább 25 centiméter vastag téglafal vagy más anyagból épült ezzel egyenértékű fal;
  3. c) ablaka közterületre, udvarra, kertre vagy üvegezett verandára (folyosóra) nyílik;
  4. d) melegpadlója van; továbbá
  5. e) fűthető; végül
  6. f) legalább egy kétméteres – ajtó és ablak nélküli – falfelülettel rendelkezik.

A lakáscélú állami támogatásokról szóló 12/2001. (I. 31.) Korm. rendelet (továbbiakban: Korm.r.) társadalompolitikai célok megfogalmazása mentén alakítja ki a mindenkori Kormány által meghatározott támogatási struktúrát és annak mértékét, a költségvetés erre a célra elkülönített összegének a terhére.

A méltányolható lakásigény fogalmát a 3.§-ban alkotta meg a jogalkotó, amely szerint:

  1. § (1) Méltányolható a lakásigény, ha a lakás lakószobáinak a száma és a lakás építési (vásárlási) költsége a (2) és (3) bekezdésekben foglalt feltételeknek megfelel.

(2) A lakásigény mértéke az igénylő és a vele együttköltöző családtagok (házastárs, élettárs, kiskorú gyermek, valamint a 7. §-ban – a jövedelmüktől függetlenül – meghatározott családtagok) számától függően a következő:

  1. a) egy-két személy esetében: legalább egy és legfeljebb három lakószoba,
  2. b) három személy esetében: legalább másfél és legfeljebb három és fél lakószoba,
  3. c) négy személy esetében: legalább kettő és legfeljebb négy lakószoba.

Minden további személy esetében fél lakószobával nő a lakásigény mértéke. Három vagy több gyermeket nevelő család esetében minden további személynél a lakásigény mértékének alsó határa fél lakószobával, de legfeljebb három lakószobáig nő, felső határa egy lakószobával nő. Kettő fél lakószobát egy lakószobaként kell figyelembe venni.

(3) A (2) bekezdés alkalmazásánál a padlóburkolat jellegétől függetlenül:

  1. a) a fél lakószoba hasznos alapterülete a 6 négyzetmétert meghaladja, de nem haladja meg a 12 négyzetmétert,
  2. b) a lakószoba hasznos alapterülete meghaladja a 12 négyzetmétert, de – a meglévő, kialakult állapotot kivéve – legfeljebb 30 négyzetméter, amennyiben ennél nagyobb, úgy két szobaként kell számításba venni. Amennyiben a nappali szoba, az étkező és a konyha osztatlan közös térben van, és hasznos alapterületük együttesen meghaladja a 60 négyzetmétert, úgy – egy lakás esetén egy alkalommal – két szobaként kell figyelembe venni,
  3. c) a lakószoba legalább egy 2 méter széles – ajtó és ablak nélküli – falfelülettel rendelkezik.

(4) Méltányolható a lakásigény, ha a lakás telekárat nem tartalmazó építési költsége (vételi ára) az ugyanolyan szobaszámú lakásoknak e rendelet mellékletében szereplő építési átlagköltségét nem haladja meg.

(5) Az együttlakó fiatal gyermektelen házaspár esetében a méltányolható lakásigény meghatározásánál legfeljebb két születendő gyermeket, egygyermekes fiatal házaspárok esetében további egy születendő gyermeket is számításba kell venni.

(6) E rendelet 3. § (5) bekezdése, valamint 5/A. §-a alkalmazásában fiatal a házaspár, ha a kölcsön vagy lakásvásárlás esetén az adásvételi szerződés megkötése időpontjában a házastársak egyike sem töltötte be a 40. életévét.

Tehát az ún. méltányolható lakásigény fogalmának jelenleg hatályos rendelkezései a félszoba fogalmát ismerik, azt egyértelműen definiálja a jogalkotó.

Azt hogy az ilyen célú lakástámogatásnál mi minősül méltányolható vételárnak azt a 3.§ (4) bekezdésében jelzett melléklet rendelkezései tartalmazzák. E szerint a méltányolható lakás vételár 1 + 2 félszobás ingatlan esetében megyeszékhelyen 15.000.000 Ft.

Fentieknek megfelelően az 1 + 2 félszoba a Korm.rendelet tükrében 2 szobás ingatlannak felel meg, amely belül van a méltányolható lakásigényen (azaz támogatásban részesíthető elvileg, hiszen a 3.§ (2) bek. a pontja szerint 3 szobáig méltányolható lakásigénynek minősül egy fő vásárlása esetén is az ilyen nagyságú lakás megvásárlása), ugyanakkor a telekárat nem tartalmazó építési költség nem lehet 15.000.000 Ft-nál magasabb.

A társasházi alapító szerződésben „megbonthatják” a vételárat akként, hogy az eladási árból a telek (a lakásokra jutó telekhányad) értékének megfelelő összeget külön tüntetik fel.

Ha nem így történt, ez az összeg nem vehető figyelembe, vagyis nem lehet figyelembe venni, hogy az eladási árban benne foglaltatik a telekhányad eladási ára is.

Amennyiben a társasházi alapító szerződésből, illetve az adásvételi szerződésből kitűnik, hogy az építési költség nem éri el a méltányolható – jelen esetben 15 milliós – összeget, a lakásra az állami lakástámogatás az egyéb feltételeknek megfelelés esetén igénybe vehető.

A munkáltató által biztosított kamatmentes lakásvásárlási kölcsön egy másfajta támogatási konstrukció, amelyet az állami lakáscélú támogatástól teljesen külön kell kezelni, illetve értelmezni.

A két támogatás akár egyidejűleg is igénybe vehető, azt nem zárja ki normatív rendelkezés.

A lakáscélú munkáltatói kölcsönről szóló 37/2012. (VIII. 31.) BM rendelet (továbbiakban: R.) lakásügyi szervként nevesíti a megyei rendőr-főkapitányságot is (3.§ b/ pont, bd/ alpont).

Az R. szerinti támogatási forma a 4.§-ban foglaltak szerint kamatmentes munkáltatói hitel nyújtása építéshez, cseréhez, vételhez, bővítéshez, vagyonközösség megszüntetéséhez, tulajdonrész megváltáshoz,korszerűsítéshez vehető igénybe a támogatás egyéb feltételeinek megfelelés esetén.

A 4.§ (3) bekezdésében felsorolt valamennyi egyéb feltételnek fenn kell állnia ahhoz, hogy támogatást (kamatmentes hitelt) lehessen adni, de még az összes feltételnek való megfelelés sem kötelezi arra a munkáltatót, hogy kamatmentes kölcsönt folyósítson. Ez csupán egy lehetőség, amelynek előfeltétele a meghatározott feltételeknek megfelelés.

A munkáltató rendelkezésére álló keret felhasználásáról a lakásügyi szerv lakásbizottsága dönt, azaz ha több az igényjogosult, mint az erre a célra fordítható összeg, akkor kvázi rangsorolják az igényeket és aszerint döntenek a támogatás odaítéléséről.

Az egyéb feltételek sorában az a/ ponttal jelölt rendelkezés utal vissza a Korm.r. szerinti méltányolható lakásigénynek megfelelésre mint egyéb feltételre.

Tehát kijelenthető, hogy a méltányolható lakásigény ebben az esetben ténykérdés, ugyanakkor a lakás vételára (19,45 millió forint) meghaladja a Korm.rendelet szerinti méltányolható lakás vételárat (15 millió forint). Ha azonban a társasági szerződésből, vagy a lakás adásvételi szerződéséből kitűnik, hogy ezen összeg részben a lakás építési ára, részben pedig a telekhányad eladási ára, és összességében a telekhányad vételára eléri, vagy meghaladja a 4,45 millió forintot, akkor álláspontunk szerint a méltányolható lakásigény mellett a méltányolható vételár – mint egyéb feltétel – is teljesülhet.

Amennyiben nem lehet igazolni, hogy a lakás eladási ára nem haladja meg a 15 millió forintot (és az efölötti rész a telekhányad eladási ára) abban az esetben a munkáltató álláspontja jogos lehet, mert az R. 4.§ (3) bek. a/ pontja szerinti feltétel nem teljesül és így kamatmentes munkáltatói kölcsönben a jogszabály rendelkezéséből adódóan nem részesülhet a kérelmező.

Az R. 5-7.§-ai további rendelkezéseket, mint egyéb feltételeket, illetve kizáró rendelkezéseket is tartalmaznak.

TMRSZ

Szólj hozzá